Gestire una proprietà in affitto implica non solo curare stato e accoglienza: occorre anche destreggiarsi tra normative, obblighi fiscali, adempimenti burocratici e – per molti proprietari – regole specifiche per le locazioni brevi o “turistiche”. Con l’edizione 2025 questo quadro è ancor più complesso e in evoluzione: vedremo le novità normative più rilevanti, la tassazione aggiornata e tutti gli adempimenti da rispettare.
Questo articolo è pensato per proprietari che operano con impegno e professionalità – e che vogliono restare in regola, evitando sanzioni e ottimizzando la redditività.
1. Definizioni fondamentali: cosa si intende per locazione, locazione breve, attività di impresa
1.1 Contratto di locazione abitativa
Il contratto di locazione abitativa in Italia è disciplinato dagli articoli dal 1571 e seguenti del Codice Civile.
Si tratta dell’accordo mediante il quale il proprietario cede l’abitazione al conduttore dietro canone, per un periodo determinato.
1.2 Locazione breve / locazione turistica
Una locazione è “breve” se la durata non supera i 30 giorni consecutivi con lo stesso ospite.
Quando l’immobile viene affittato per periodi molto brevi, spesso mediante piattaforme on-line, entrano in gioco regole specifiche.
1.3 Quando si configura attività d’impresa
Nel caso di immobili destinati a locazioni brevi, la normativa italiana considera che il proprietario che gestisce più unità immobiliari (es. da due a quattro, o più) o con strutture organizzative rilevanti possa trovarsi in regime di attività d’impresa.
Questo comporta che gli obblighi fiscali e amministrativi sono più stringenti.
2. Obblighi burocratici e amministrativi per il proprietario (2025)
2.1 Registrazione del contratto di locazione
Anche per le locazioni abitative è obbligatoria la registrazione del contratto se la durata è superiore a 30 giorni o se previsto dalla normativa. Nel caso di locazioni brevi, la registrazione è diversa: la durata è inferiore a 30 giorni e spesso non c’è registrazione nel senso tradizionale, ma ci sono obblighi comunicativi.
2.2 Obbligo del Codice Identificativo Nazionale (CIN) per locazioni brevi
Dal 1° gennaio 2025 ogni unità immobiliare destinata a locazione breve o turistica deve essere registrata nella Banca Dati Strutture Ricettive (BDSR) del Ministero del Turismo per ottenere il Codice Identificativo Nazionale (CIN). Tale codice deve essere esposto all’esterno dell’immobile e inserito in tutti gli annunci pubblicitari.
2.3 Obblighi di sicurezza e requisiti strutturali
Dal 2025 aumentano gli obblighi strutturali anche per le locazioni brevi: rilevatori gas o monossido di carbonio, estintori, conformità alle normative locali.
È importante verificare anche i regolamenti comunali o regionali (es. destinazione d’uso, destinazione turistica, imminenza di SCIA/bando).
2.4 Limiti di durata e numero di immobili
Per le locazioni brevi: la regola generale è durata non superiore a 30 giorni consecutivi con lo stesso ospite.
Inoltre, la soglia di immobili locati brevemente ha rilievo fiscale: oltre un certo numero (es. oltre 4 unità), l’attività può esser considerata imprenditoriale.
2.5 Comunicazione all’Autorità di Pubblica Sicurezza (“Alloggiati Web”)
In caso di affitti turistici, l’obbligo di comunicare gli ospiti con la procedura “Alloggiati Web” permane (anche per affitti brevi) e può applicarsi a livello locale. Vale verificare il comune in cui è ubicato l’immobile.
3. Normative fiscali aggiornate al 2025
3.1 Regime fiscale generale per locazioni abitative
Per i contratti abitativi (4+4 o concordati) è possibile optare per il regime della Cedolare secca: imposta sostitutiva dell’IRPEF e delle addizionali, imposta di registro e bollo.
L’aliquota ordinaria è del 21 % per i contratti a canone libero, mentre per i contratti a canone concordato è stato previsto un aliquota ridotta (storicamente 10 %).
3.2 Cedolare secca per locazioni brevi / turistiche
Per le locazioni brevi la disciplina è più complessa:
- Secondo la normativa vigente, la cedolare secca può applicarsi se il contratto è a uso abitativo e la durata non supera i 30 giorni.
- Per il 2025 risulta che: l’aliquota agevolata del 21 % poteva continuare ad applicarsi per il primo immobile locato brevemente, mentre per i secondi/terzi immobili l’aliquota sale al 26 %.
- Tuttavia, è in discussione nella manovra finanziaria la modifica per portare al 26% per tutti gli immobili locati brevemente, indipendentemente dal numero.
3.3 Quali implicazioni per il proprietario
- Se affitti una sola unità immobiliare con contratto breve e senza intermediari: puoi applicare la cedolare al 21%.
- Se gestisci più unità (es. da 2 a 4) o usi piattaforme/intermediari: l’aliquota sale al 26%.
- Se la manovra passa, dal 2026 in poi l’aliquota del 26% potrebbe applicarsi a tutte le locazioni brevi senza distinzione.
3.4 Altri aspetti fiscali
- È necessario dichiarare i redditi derivanti dalle locazioni brevi nel quadro dei redditi fondiari o di impresa, a seconda del caso.
- L’intermediario (OTA o agenzia) che incassa i corrispettivi può operare una ritenuta alla fonte pari all’aliquota della cedolare (nel caso di locazioni brevi) quando applicabile.
- A livello comunale possono applicarsi imposte locali come l’imposta di soggiorno, che il proprietario o gestore deve riscuotere e versare.
- Se l’attività diventa imprenditoriale (gestione strutturata, molti immobili, servizi accessori) possono subentrare IVA, contabilità ordinaria, IRES/IRAP.
4. Regolamenti locali e urbanistici: cosa verificare
4.1 Verifica destinazione d’uso e regolamento comunale
Anche se la normativa statale fornisce un quadro, ogni Comune può avere regolamenti propri per le locazioni turistiche: zone vietate, licenze, SCIA, limiti di giorni all’anno. È fondamentale verificare il regolamento urbanistico-edilizio della città in cui si trova la proprietà.
4.2 Imposta di soggiorno e altri oneri comunali
Molti Comuni richiedono che il proprietario o gestore riscuota l’imposta di soggiorno dagli ospiti e la versi all’amministrazione comunale. Occorre registrarsi presso il Comune e utilizzare i moduli previsti.
4.3 Normative regionali e sicurezza
Alcune regioni prevedono requisiti specifici (segnalazione struttura ricettiva, attestati di idoneità, requisiti antincendio). Per le locazioni brevi è bene accertarsi di:
- Conformità impiantistica (fuoco, gas, elettrico)
- Rilevatori CO?, monossido di carbonio
- Estintori, visibilità uscite di sicurezza
- Eventuale obbligo di affiliazione ad associazione di categoria.
5. Gestione operativa e adempimenti pratici per ottimizzare la conformità
5.1 Contratto scritto e durata
Anche nelle locazioni brevi è utile predisporre un contratto scritto, indicante durata, canone, condizioni, tempi di check-in/out, obblighi ospite (pulizia, rispetto regolamento condominiale).
Verifica che la durata non superi i 30 giorni per il medesimo ospite se vuoi applicare la disciplina delle locazioni brevi.
5.2 Comunicazioni all’autorità (Alloggiati Web)
Assicurati di comunicare l’identità degli ospiti tramite la procedura prevista nel comune (Alloggiati Web o equivalente).
Mantieni traccia dei documenti di ospiti, firme, ricevute.
5.3 Fatturazione, incassi e intermediari
Se utilizzi piattaforme online (OTA), assicurati che la rendicontazione sia chiara, che sia dichiarata la ritenuta (se fatta) e che tu possa ricondurre i ricavi nella tua dichiarazione fiscale.
Se ne fai un’attività più strutturata (più immobili, servizio continui): valuta se sei in regime impresa, con obblighi contabili.
5.4 Manutenzione, pulizia e adempimenti condominiali
Anche se non strettamente normativi, la buona gestione aiuta a evitare contenziosi:
- Definisci responsabilità di pulizia e restituzione immobile
- Verifica che il regolamento condominiale consenta l’affitto breve
- Tieni documentazione fotografica all’ingresso e all’uscita dell’ospite
5.5 Report e dichiarazioni
Alla chiusura dell’esercizio fiscale compila:
- I redditi percepiti da locazioni brevi o abitativi
- Versa le imposte e contributi previsti
- Mantieni documentazione (contratti, comunicazioni, ricevute) per 5 anni in caso di accertamento.
6. Novità normative 2025-2026: cosa cambia e cosa aspettarsi
6.1 La Legge 80/2025 (24 settembre 2025)
La Legge 80/2025 introduce una tutela più forte per i proprietari che effettuano locazioni brevi: in caso di occupazione arbitraria dell’immobile o di rifiuto dell’ospite di lasciare l’alloggio, la procedura di sgombero è accelerata.
Questo rappresenta un passo in avanti per la sicurezza legale del proprietario.
6.2 Nuova aliquota cedolare breve al 26%
La bozza della Legge di Bilancio 2026 prevede di elevare l’aliquota della cedolare secca per locazioni brevi al 26 % per tutti gli immobili, eliminando la distinzione “primo immobile 21% vs successivi al 26%”.
Se approvata, questo cambiamento influenzerà la pianificazione fiscale del proprietario.
6.3 Rafforzamento dell’obbligo CIN e sanzioni
Dal 2025 l’obbligo del Codice Identificativo Nazionale (CIN) è pienamente operativo per tutto il territorio nazionale e le sanzioni per chi opera “in nero” si sono intensificate.
6.4 Scenario e suggerimenti per il proprietario
- Valuta oggi la struttura del tuo business immobiliare: numero di immobili, piattaforme usate, regime fiscale adottato.
- Se gestisci più unità con strumenti professionali hai probabilmente già i requisiti per essere in regime d’impresa: valuta con il commercialista.
- Anticipa il possibile aumento dell’aliquota: se la cedolare al 26% arriverà anche per il primo immobile, valuta se conviene affittare a medio-entro termine o trasformare in locazione abitativa più stabile.
- Cura la compliance: registrazione CIN, contratti, sicurezza, comunicazioni, docum entazione utenze.
7. Checklist operativa per il 2025 – Proprietari in regola
| Azione | Stato da verificare |
|---|---|
| Immobile registrato nella BDSR e dotato di CIN (se locazione breve) | ? |
| Contratto scritto e durata ? 30 giorni (se breve) | ? |
| Registrazione contratto / comunicazioni all’Agenzia delle Entrate (se abitativo) | ? |
| Comunicazione ospiti al portale “Alloggiati Web” (se richiesta) | ? |
| Aliquota cedolare secca scelta (21% o 26%) e verificata in base al numero immobili / intermediari | ? |
| Verifica regolamento comunale / imposta di soggiorno | ? |
| Rispetto requisiti di sicurezza (impianti, rilevatori, estintori) | ? |
| Contabilità ricavi e documentazione pronto per dichiarazione fiscale | ? |
| Monitoraggio novità normative (2026) e preparazione cambiamenti | ? |
Per il proprietario vero e consapevole, la locazione – sia abitativa sia breve/turistica – rappresenta un’opportunità reale. Ma contemporaneamente richiede rigore nella gestione, aggiornamento costante e corretta pianificazione fiscale.
Nel 2025 il contesto normativo in Italia si presenta più severo e regolamentato: dal rafforzamento dell’obbligo CIN, all’aumento potenziale dell’aliquota della cedolare secca al 26 %, fino alla tutela rafforzata del proprietario in caso di occupazioni illecite.
Affidarsi a un modello di gestione professionale e conforme – come quello proposto da Homeleven – significa ottenere il massimo dal proprio immobile, minimizzando rischi, sanzioni e perdite di reddito.
Se hai più immobili, stai pensando di passare da un modello “fai-da-te” a una gestione full-service, o vuoi semplicemente approfittare delle nuove normative per ottimizzare, contatta Homeleven e scopri come possiamo supportarti.